Foto immobiliari con lo smartphone: come fotografare una casa per venderla

La differenza tra una foto mediocre e una buona si fa prima di scattare. Dieci minuti di preparazione valgono più di qualsiasi ritocco. Concorda con il proprietario una data e mandagli prima questa lista.

Checklist di preparazione

• Superfici libere: piani cucina, tavoli, comodini e mensole il più possibile sgombri.
• Bagno: via flaconi, spazzolini, asciugamani usati. Tavoletta del WC abbassata.
• Letti rifatti con biancheria chiara e cuscini in ordine.
• Oggetti personali: foto di famiglia, documenti, calendari e disegni dei bambini tolti dalla vista.
• Cavi e caricabatterie nascosti.
• Tende aperte, tapparelle alzate, finestre pulite.
• Tutte le luci accese, con lampadine dello stesso colore se possibile.
• Animali, ciotole e cucce fuori dall'inquadratura.
• Esterni: balconi sgombri, prato tagliato, bidoni lontani.

Non serve rendere la casa impersonale, ma ordinata: chi guarda deve potersi immaginare lì dentro. Se la casa è piena di mobili, spostane qualcuno fuori dall'inquadratura per dare respiro alla stanza.

Se l'immobile è vuoto o arredato in modo molto datato, puoi comunque fotografarlo bene e valutare dopo un arredo virtuale. Ne parliamo più avanti.

La luce è l'ingrediente principale di una foto immobiliare. Il momento giusto dipende dall'esposizione della casa, quindi chiedi al proprietario quando entra più sole e usa la bussola del telefono durante il sopralluogo.

• Interni: scegli le ore in cui la luce naturale è abbondante ma non entra sole diretto violento sul pavimento, che crea macchie bruciate e ombre nette. Una giornata luminosa ma velata spesso dà i risultati più uniformi.
• Esterni e facciata: fotografali quando il sole illumina il lato che ti interessa, non quando lo hai alle spalle dell'edificio.
• Terrazzi con vista: valuta il tardo pomeriggio, quando la luce è più calda.
• Foto al crepuscolo: con luci interne accese e cielo ancora blu rendono molto per ville e attici, ma richiedono un telefono stabile.

Luci artificiali

Accendi tutte le luci anche di giorno: riempiono gli angoli bui. Il problema è il colore: lampadine calde e fredde mescolate danno dominanti diverse nella stessa foto. Se puoi, uniforma, oppure spegni quelle che stonano.

Evita il flash del telefono: appiattisce la stanza e crea riflessi su vetri e superfici lucide.

Se sei costretto a fotografare in un giorno grigio o in un orario sbagliato, non arrenderti: molte correzioni si possono fare dopo. Vedi la guida su come migliorare le foto di un annuncio immobiliare.

La maggior parte delle foto immobiliari fatte con il telefono ha lo stesso difetto: pareti che cadono verso l'interno o verso l'esterno. Succede quando inclini il telefono in alto o in basso. Ecco come evitarlo.

Altezza del telefono

Tieni il telefono all'incirca all'altezza del petto, più bassa rispetto all'altezza degli occhi. In questo modo i mobili si vedono nelle giuste proporzioni e il pavimento non domina l'immagine. In cucine e bagni puoi alzarti leggermente per mostrare i piani di lavoro.

Telefono perfettamente verticale

Attiva la griglia nelle impostazioni della fotocamera e allinea le linee verticali di porte, finestre e spigoli con le linee della griglia. Il telefono deve essere dritto, né inclinato verso il soffitto né verso il pavimento. Alcuni telefoni mostrano anche un indicatore di livello: usalo.

Angolo di ripresa

• Scatta da un angolo della stanza, verso l'angolo opposto: mostri due o tre pareti e dai profondità.
• Posizionati sulla soglia per le stanze piccole.
• Fai anche uno scatto frontale su una parete, se c'è un elemento importante (camino, vetrata, cucina).
• Evita di tagliare a metà mobili o finestre sui bordi.

Orizzontale, sempre

Per i portali scatta in orizzontale. Le foto verticali vengono ritagliate o mostrate con bande laterali. Il verticale ha senso solo per i contenuti social, che puoi girare separatamente.

Un treppiede leggero o un piccolo supporto aiuta molto a mantenere altezza e verticali costanti in tutte le stanze.

Non servono app particolari: le funzioni della fotocamera di serie bastano, se le usi bene.

Grandangolo, con misura

Quasi tutti gli smartphone hanno un obiettivo grandangolare (spesso indicato come 0,5x). È utile nelle stanze piccole per mostrare più spazio, ma deforma i bordi e allunga gli ambienti. Usalo quando serve davvero, ad esempio in bagni e camere piccole, e preferisci l'obiettivo principale quando la stanza è abbastanza grande. L'obiettivo è mostrare lo spazio com'è, non farlo sembrare più grande: il cliente in visita se ne accorgerebbe.

HDR

L'HDR combina più esposizioni per mostrare sia l'interno della stanza sia quello che c'è fuori dalla finestra. Per le foto immobiliari è quasi sempre utile: lascialo attivo o in automatico. Tieni il telefono fermo durante lo scatto, perché l'HDR unisce più immagini.

Altre impostazioni

• Pulisci l'obiettivo prima di iniziare: un'impronta basta a rendere tutto lattiginoso.
• Esposizione: tocca lo schermo su una zona di media luminosità e, se serve, abbassa o alza leggermente l'esposizione.
• Niente zoom digitale: perde qualità. Avvicinati invece.
• Niente filtri: i colori devono essere realistici.
• Massima risoluzione e formato standard, senza ritagli quadrati.
• Modalità ritratto disattivata: sfoca lo sfondo, e nelle foto di interni lo sfondo è la casa.

Il numero giusto di foto dipende dalla casa: un monolocale richiede meno scatti di una villa con giardino. La regola è che ogni ambiente abbia almeno una foto chiara e che quelli importanti ne abbiano più di una da angolazioni diverse.

Lista degli scatti

• Soggiorno: due o tre angolazioni.
• Cucina: una d'insieme, una del piano di lavoro se merita.
• Camere: una o due per camera, con letto e finestra visibili.
• Bagni: almeno una per bagno.
• Ingresso e corridoio: solo se aiutano a capire la distribuzione.
• Esterni privati: balcone, terrazzo, giardino, con la vista se c'è.
• Facciata e parti comuni.
• Pertinenze: box, cantina.
• Dettagli di pregio: pavimenti, soffitti decorati, camino. Pochi e mirati.

Scatta più foto di quelle che pubblicherai e scegli dopo. In fase di pubblicazione elimina doppioni e scatti deboli.

Ordine e copertina

Pubblica le foto nell'ordine della visita: zona giorno, zona notte, bagni, esterni, parti comuni, planimetria. La copertina è la foto più importante: scegli la stanza più luminosa e rappresentativa, o l'esterno se è il vero punto di forza. Deve essere orizzontale, dritta e coerente con il titolo dell'annuncio. Trovi più dettagli nella guida su come scrivere un annuncio immobiliare.

Prima di caricare, scorri la galleria e cerca questi problemi. Sono i più frequenti e quasi tutti evitabili.

1. Verticali storte: pareti che cadono, porte inclinate. Si correggono in parte dopo, ma è meglio evitarle in scatto.
2. Finestre bianche bruciate e stanze scure: attiva l'HDR ed evita il controluce diretto.
3. Il fotografo riflesso in specchi, vetri, forni e televisori spenti. Cambia angolazione o usa il timer.
4. Foto del WC in primo piano: inquadra il bagno dalla porta, mostrando lavabo e doccia.
5. Disordine: un solo asciugamano per terra rovina una foto altrimenti buona.
6. Grandangolo esagerato: stanze che sembrano corridoi, mobili deformati ai bordi.
7. Foto verticali sui portali.
8. Troppe foto uguali della stessa stanza.
9. Colori sbagliati: dominanti gialle o blu per luci miste.
10. Persone, targhe, documenti visibili: vanno tolti per privacy.
11. Foto vecchie: stagione diversa o arredi ormai spostati. Il cliente se ne accorge in visita.

Se ne trovi più di due nella stessa foto, di solito conviene rifarla piuttosto che ritoccarla.

Un ritocco leggero migliora molto il risultato e si fa anche dall'editor del telefono. L'obiettivo è una foto fedele ma al suo meglio, non una foto diversa dalla realtà.

Correzioni consentite e utili

• Raddrizzare: correggi orizzonte e verticali con lo strumento prospettiva.
• Esposizione e ombre: schiarisci le zone buie senza bruciare le finestre.
• Bilanciamento del bianco: pareti bianche devono restare bianche, non gialle o blu.
• Ritaglio: elimina bordi inutili mantenendo il formato orizzontale.
• Piccola pulizia: un cavo, una macchia sul muro, un oggetto dimenticato.

Cosa non fare

• Saturazione esagerata, cieli finti innaturali, filtri.
• Togliere difetti che fanno parte dell'immobile: crepe, macchie di umidità, un palazzo davanti alla finestra, un traliccio.
• Modificare elementi strutturali, finestre o dimensioni degli ambienti.

Mantieni lo stesso stile di ritocco su tutte le foto dello stesso annuncio: la galleria deve sembrare coerente. Se vuoi applicare le stesse correzioni a molte foto, conviene uno strumento che lavori in serie.

Tutto quello che va oltre il ritocco, come arredare una stanza vuota, trasformarla o cambiarle aspetto, rientra nel virtual staging e va dichiarato. Ne parliamo nella prossima sezione.

Anche con foto perfette, alcune stanze non convincono: la casa vuota sembra più piccola e fredda, l'arredo datato distrae, la stanza da ristrutturare spaventa. In questi casi l'home staging virtuale può aiutare chi guarda a immaginare gli spazi.

Quando conviene

• Casa vuota: aggiungere arredi fa capire proporzioni e funzione delle stanze.
• Arredo molto datato o personale: una versione ridisegnata aiuta a vedere oltre.
• Stanza dalla funzione incerta: mostrare la seconda camera come studio o cameretta.
• Da ristrutturare: una proposta di come potrebbe diventare, da accompagnare alle foto reali.

Quando non serve

Se la casa è già arredata bene e ordinata, basta fotografarla bene. Lo staging non deve diventare un modo per nascondere lo stato reale.

Le regole da rispettare

Le foto con arredo virtuale vanno dichiarate nell'annuncio e affiancate alle foto originali, senza modificare muri, finestre, pavimenti o difetti. Trovi i dettagli nella guida sul virtual staging legale e una panoramica completa nella guida sull'home staging virtuale.

Con Agente Immo puoi provare gratis su una tua foto: la carichi in chat, chiedi di arredarla, svuotarla o cambiarle stile, e vedi il risultato. Parti sempre da una foto ben scattata: l'AI lavora meglio se l'originale è luminoso e dritto.

Si possono fare foto immobiliari professionali con lo smartphone?

Sì, con uno smartphone recente si ottengono ottimi risultati se la casa è preparata, la luce è buona, il telefono è all'altezza del petto e le verticali sono dritte. Per immobili di pregio può comunque valere la pena un fotografo.

A che altezza tenere il telefono per fotografare una stanza?

Circa all'altezza del petto, tenendolo perfettamente verticale. Così i mobili restano proporzionati e le pareti non cadono.

Meglio usare il grandangolo per le foto della casa?

Il grandangolo è utile nelle stanze piccole, ma deforma i bordi e può far sembrare gli ambienti più grandi di quanto sono. Usalo con misura e preferisci l'obiettivo principale quando lo spazio lo permette.

Qual è l'ora migliore per fotografare una casa?

Dipende dall'esposizione. Per gli interni scegli ore con molta luce naturale ma senza sole diretto violento; per la facciata, quando il sole illumina il lato da fotografare.

Quante foto servono per un annuncio immobiliare?

Non c'è un numero fisso: ogni ambiente deve avere almeno una foto chiara e le stanze principali più angolazioni. Una villa richiede più foto di un monolocale.

Le foto con arredo virtuale vanno dichiarate?

Sì. Vanno indicate chiaramente come tali e affiancate alle foto originali, senza alterare elementi strutturali o nascondere difetti.