Planimetria nell'annuncio immobiliare: catastale o commerciale, a colori, arredata e 3D

Le foto mostrano come sono le stanze; la planimetria mostra come stanno insieme. Chi cerca casa la usa per rispondere a domande che le foto lasciano aperte: la camera matrimoniale affaccia sulla strada o sul cortile? Il bagno è vicino alla zona notte? Ci sta un tavolo per sei?

Una planimetria chiara nell'annuncio:

• filtra le visite: chi cerca una disposizione diversa lo capisce prima di venire;
• fa durare di più l'attenzione sull'annuncio, perché chi è interessato torna a guardarla;
• riduce le domande ripetitive al telefono;
• fa sembrare l'annuncio completo, cosa che pesa quando l'acquirente confronta più immobili.

Nell'ordine delle immagini, la planimetria va di solito dopo le foto principali, non in copertina. Trovi uno schema completo nella guida su come scrivere un annuncio immobiliare.

Sono due documenti diversi, con scopi diversi. Confonderli è l'errore più comune.

La planimetria catastale si richiede tramite i servizi dell'Agenzia delle Entrate: il proprietario può farlo per le unità di cui è intestatario, mentre i tecnici abilitati usano i loro canali professionali. Inseriscila tra i documenti da raccogliere al momento dell'incarico, insieme a visura, atto di provenienza e APE, come nella guida alla valutazione dell'immobile in acquisizione.

Prima di disegnare qualsiasi planimetria per l'annuncio, confronta la catastale con la casa reale durante il sopralluogo. La legge richiede che nell'atto di compravendita ci sia la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto: se una parete è stata spostata o un ripostiglio è diventato un bagno senza aggiornare il Catasto, il problema va risolto prima del rogito.

Cosa controllare:

• tramezzi e aperture: porte spostate, pareti tolte o aggiunte;
• destinazione dei locali: un ripostiglio diventato bagno, una veranda chiusa, un sottotetto usato come camera;
• pertinenze: cantina, box, soffitta indicati correttamente;
• intestazione e dati coerenti con la visura.

Se trovi differenze, non sei tu a doverle risolvere: segnalale al proprietario e consiglia un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) per verificare la situazione urbanistica e catastale. Per i casi concreti, il riferimento è il tecnico o il notaio. Il tuo compito è accorgertene presto, perché una difformità scoperta a trattativa avviata la blocca.

Attenzione anche a cosa pubblichi: la planimetria nell'annuncio deve mostrare la casa com'è, non come "dovrebbe essere" sulla carta, e nemmeno una sistemazione non regolare come se lo fosse.

1. Parti dalla catastale verificata o, se la casa è cambiata in modo regolare, dal rilievo aggiornato del tecnico.
2. Misura i punti chiave al sopralluogo con un metro laser: lati delle stanze principali, posizione di porte e finestre. Servono per controllare il disegno, non per sostituire il rilievo di un tecnico.
3. Ridisegna in modo pulito: muri spessi e scuri, porte con il verso di apertura, finestre ben visibili.
4. Nomina le stanze: soggiorno, cucina, camera, bagno, ripostiglio. Se aggiungi le misure, indica che sono indicative.
5. Aggiungi l'orientamento: una freccia del nord aiuta a capire la luce.
6. Togli i dati che non servono: nomi degli intestatari, dati catastali, timbri, intestazioni del documento ufficiale.
7. Aggiungi una nota in basso, per esempio: "Planimetria indicativa, non in scala. Fa fede la documentazione catastale e tecnica".
8. Esporta in buona risoluzione, leggibile anche da telefono, e usa lo stesso file su portale, sito e schede.

Se l'immobile ha più livelli (villetta, duplex, mansarda), prepara una planimetria per piano, con il nome del piano ben visibile. Cantina e box possono stare in un'immagine separata.

Una volta che il disegno è corretto, puoi scegliere come presentarlo. Le tre versioni non si escludono.

Planimetria a colori

Ogni zona ha un colore tenue: zona giorno, zona notte, bagni, spazi esterni. Si legge in un attimo anche su un telefono. Usa colori chiari e coerenti, testo scuro, niente sfumature che coprono i muri.

Planimetria arredata

Il disegno dall'alto con letti, divani, tavoli e cucina. Fa capire le proporzioni: dove sta il letto matrimoniale, quanti posti ha il tavolo, se in camera ci sta l'armadio. È utile soprattutto per le case vuote. Gli arredi devono essere in scala: un divano disegnato troppo piccolo fa sembrare la stanza più grande e crea false aspettative.

Planimetria 3D

Una vista in prospettiva dall'alto, con pareti, pavimenti e arredi. È la più immediata per chi non sa leggere un disegno tecnico ed è adatta anche ai social. Come per il virtual staging, deve rispettare la casa reale: stessa disposizione, stesse aperture, stessi spazi.

Oggi puoi ottenere queste versioni online senza programmi di disegno. Con Agente Immo carichi la planimetria nella chat e chiedi la versione a colori o in 3D; prima di pubblicare, controlla sempre che muri, porte e finestre siano gli stessi dell'originale.

La planimetria è un'informazione sull'immobile, come le foto e i dati. Valgono quindi gli stessi principi di correttezza del virtual staging legale: puoi rendere il disegno più chiaro, non puoi cambiare la casa.

Corretto:

• ridisegnare in modo leggibile la disposizione reale;
• colorare le zone, aggiungere arredi in scala, mostrare una vista 3D fedele;
• indicare misure e superfici come indicative, coerenti con quelle dichiarate nell'annuncio;
• mostrare, in un'immagine separata e ben indicata, un'ipotesi di diversa distribuzione ("ipotesi di ristrutturazione, da verificare con un tecnico").

Da evitare:

• pareti eliminate o aggiunte rispetto alla realtà;
• locali presentati con una destinazione diversa da quella regolare (un ripostiglio chiamato "camera");
• superfici gonfiate o misure non verificate presentate come certe;
• la planimetria catastale pubblicata così com'è, con dati catastali e intestatari visibili.

Il criterio pratico è lo stesso delle foto: chi arriva alla visita deve trovare la casa che ha visto nella planimetria.

• Sito dell'agenzia: nella pagina dell'immobile, vicino alle foto. Vedi la guida al sito web dell'agente immobiliare.
• Scheda o report per il cliente: stampata in visita o mandata in PDF su WhatsApp a chi chiede informazioni.
• Social: una planimetria 3D o arredata in un carosello, dopo le foto, risponde alla domanda "com'è distribuita?".
• Acquisizione: mostrare al proprietario la planimetria a colori o 3D della sua casa è un modo concreto per fargli vedere come la presenterai.
• Trattativa: con la planimetria arredata davanti, l'acquirente ragiona su spazi e mobili, non su sensazioni.

1. Hai la planimetria catastale nel fascicolo dell'immobile.
2. L'hai confrontata con lo stato reale al sopralluogo.
3. Eventuali differenze sono state segnalate al proprietario e a un tecnico.
4. La planimetria commerciale riproduce la disposizione reale.
5. Stanze nominate correttamente, porte e finestre al posto giusto.
6. Misure e superfici indicate come indicative e coerenti con l'annuncio.
7. Nessun dato catastale o personale visibile.
8. Nota "planimetria indicativa, non in scala" presente.
9. Arredi in scala nella versione arredata o 3D.
10. Stesso file su portale, sito, schede e social.

Completata la planimetria, cura le foto: trovi i consigli nella guida alle foto immobiliari con lo smartphone.

Che differenza c'è tra planimetria catastale e commerciale?

La catastale è il disegno ufficiale depositato al Catasto e serve a identificare l'immobile e a verificarne la conformità. La commerciale è un disegno ridisegnato per presentare la casa nell'annuncio: più leggibile, anche a colori, arredato o in 3D, ma sempre fedele alla realtà.

Si può pubblicare la planimetria catastale nell'annuncio?

Meglio di no così com'è: è poco leggibile e può contenere dati catastali e degli intestatari. Conviene ridisegnarla in versione commerciale, dopo averla verificata con lo stato reale.

Come fare una planimetria a colori o 3D online?

Partendo da una planimetria corretta, puoi usare un programma di disegno o uno strumento online. Con Agente Immo carichi la planimetria in chat e chiedi la versione a colori o 3D, poi controlli che muri, porte e finestre corrispondano all'originale.

La planimetria dell'annuncio deve essere in scala?

Non necessariamente, ma deve essere fedele nella disposizione. Se non è in scala o le misure sono indicative, scrivilo in una nota sul disegno.

Cosa fare se la planimetria catastale non corrisponde alla casa?

Segnalalo subito al proprietario e consiglia un tecnico abilitato per verificare la situazione catastale e urbanistica. La conformità va sistemata prima del rogito, quindi conviene accorgersene all'acquisizione.

Posso mostrare come potrebbe diventare la casa con lavori?

Sì, se è chiaro che è un'ipotesi: un'immagine separata con la scritta "ipotesi di ristrutturazione, da verificare con un tecnico", sempre accanto alla planimetria dello stato attuale.