Da dove vengono i prezzi: le quotazioni OMI
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate divide ogni comune italiano in zone omogenee e, ogni sei mesi, pubblica per ciascuna un prezzo minimo e uno massimo al metro quadro, distinti per tipo di immobile: abitazioni civili, signorili, economiche, ville e villini.
Sono valori ufficiali e pubblici, calcolati sulle compravendite e sulle offerte della zona. Per questo li usiamo come base: la stima parte dalla quotazione della zona in cui si trova la tua casa, non da una media nazionale.
Le quotazioni OMI si riferiscono a case in stato normale. Una casa ristrutturata, all'ultimo piano con ascensore o con il box vale di più; una da rifare o al piano terra vale di meno. Per questo applichiamo qualche correzione.
Cosa cambia il valore della tua casa
Ogni correzione è una percentuale sommata alle altre, sempre tra il -35% e il +35% del prezzo OMI. Nell'email trovi quelle applicate alla tua casa.
| Caratteristica | Correzione |
|---|---|
| Piano terra / rialzato | -8% / -5% |
| Piano alto senza ascensore | -8% |
| Ultimo piano con ascensore / senza | +3% / -10% |
| Attico | +8% |
| Da ristrutturare | -15% |
| Ristrutturata da poco / nuova | +8% / +15% |
| Box auto / posto auto | +5% / +2% |
| Terrazzo / balcone | +4% / +2% |
| Giardino privato (appartamento) | +5% |
| Classe energetica A o B / E, F o G | +5% / -4% |
| Casa sotto 50 m² / appartamento sopra 150 m² | +5% / -5% |
Come calcolare i metri quadri
Il prezzo al metro quadro si moltiplica per la superficie commerciale: la superficie interna più i muri. Balconi, terrazzi e cantine contano solo in parte, per questo nella valutazione li indichi a parte come extra.
Il dato più comodo è quello della visura o della planimetria catastale. Se non lo hai, misura le stanze e aggiungi circa il 10% per i muri.
Stima online o perizia: che differenza c'è
La stima online ti dice in un minuto in che fascia di prezzo si trova la tua casa: è utile per capire se vale la pena vendere, per confrontare le proposte delle agenzie o per fissare un prezzo di partenza realistico.
Una perizia, invece, la fa un tecnico abilitato dopo aver visto la casa e i documenti: serve per un mutuo, una successione o una causa. Se vuoi un prezzo preciso per vendere, il passo successivo è far vedere la casa a un agente immobiliare della zona.
Prezzi delle case nella tua città
Vuoi prima farti un'idea dei prezzi della tua città, zona per zona? Abbiamo raccolto le quotazioni OMI delle principali città italiane: prezzi delle case al metro quadro per città. Ad esempio Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze.
Se stai pensando di vendere, in Vendere casa trovi le guide per i proprietari: come valutare una casa, quanto costa vendere casa, i documenti che servono e altre.
Domande frequenti
La valutazione è davvero gratuita?
Sì. Rispondi a poche domande sulla casa, lasci la tua email e ricevi la stima senza pagare niente e senza impegno. Non devi creare un account.
Quanto è precisa la stima online?
È una stima indicativa: parte dalle quotazioni ufficiali OMI della tua zona e le corregge con piano, stato, extra e classe energetica. Di solito ti dà un'idea giusta dell'ordine di grandezza, ma non vede luce, vista, rumore o lo stato reale delle finiture. Per un prezzo preciso serve un sopralluogo o una perizia.
Cosa sono le quotazioni OMI?
Sono i prezzi al metro quadro, minimo e massimo, che l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni sei mesi per ogni zona di ogni comune italiano, divisi per tipo di immobile. Sono il riferimento pubblico più usato per una prima idea del valore.
Perché il risultato arriva per email e non sulla pagina?
Così hai la valutazione sempre a portata di mano, con il dettaglio di come l'abbiamo calcolata, e puoi rileggerla con calma o girarla a chi vuoi. L'email arriva di solito entro un minuto.
Quali metri quadri devo inserire?
I metri quadri commerciali: la superficie della casa compresi i muri, come sull'atto o sulla planimetria catastale. Se non li sai con precisione va bene un numero indicativo: puoi sempre rifare la stima.
Mi chiamerà qualcuno?
Solo se lo chiedi tu, spuntando la casella apposita: in quel caso un agente immobiliare della tua zona potrà contattarti per una valutazione più precisa. Altrimenti ricevi solo l'email con la stima.
La stima vale anche per l'affitto?
No, questa valutazione riguarda il prezzo di vendita. Per l'affitto le quotazioni OMI hanno valori diversi, in euro al metro quadro al mese.