Come valutare una casa da vendere: il metodo passo passo

Valutare una casa significa trovare il prezzo a cui, con buona probabilità, un acquirente reale la comprerebbe oggi. Non è il prezzo che hai pagato tu, non è quanto hai speso nei lavori e non è il prezzo che vorresti ottenere. È una stima, quindi un intervallo: un minimo e un massimo, con un valore centrale.

Puoi arrivarci anche da solo, con un po' di pazienza. Ti servono quattro cose:

1. La superficie commerciale della casa, cioè i metri quadri che si usano per i prezzi di vendita.
2. Il prezzo al metro quadro della zona, partendo dalle quotazioni OMI, i valori pubblicati gratis dall'Agenzia delle Entrate.
3. Gli annunci di case simili nella tua zona, da leggere con attenzione.
4. Le correzioni per quello che rende la tua casa migliore o peggiore della media: piano, ascensore, stato, box, terrazzo, classe energetica.

Se vuoi un primo numero in pochi minuti, puoi fare una valutazione gratuita della tua casa online: segue proprio questo metodo. Ma capire i passaggi ti aiuta a leggere qualsiasi stima, anche quella di un'agenzia.

La superficie commerciale è la misura usata per vendere una casa. Comprende i locali interni con i muri, più una parte delle superfici accessorie come balconi, terrazzi e cantina, calcolate con un coefficiente ridotto perché valgono meno di una stanza.

Non va confusa con la superficie calpestabile, cioè lo spazio interno su cui cammini, senza muri. La calpestabile è sempre più piccola della commerciale. Se confronti il prezzo al metro quadro della tua casa calcolato sulla calpestabile con prezzi riferiti alla commerciale, otterrai un valore sbagliato.

In pratica, per un appartamento si fa così:

• prendi la superficie interna e aggiungi i muri: quelli interni e perimetrali per intero, quelli in comune con i vicini a metà;
• aggiungi i balconi e i terrazzi con una percentuale ridotta;
• aggiungi cantina, soffitta ed eventuale giardino con percentuali ancora più basse.

Le percentuali non sono fissate da una legge per la compravendita: esistono criteri di riferimento e prassi di mercato. Trovi tutto spiegato, con una tabella di esempio, nella guida alla superficie commerciale e a come si calcola. Un buon punto di partenza è la planimetria catastale, il disegno della casa depositato al Catasto, e la visura catastale, il documento che riassume i dati catastali: nelle visure recenti trovi spesso indicata anche la superficie catastale.

L'OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare, è un servizio dell'Agenzia delle Entrate. Divide ogni comune in zone omogenee e, ogni semestre, pubblica per ogni zona un valore minimo e un valore massimo in euro al metro quadro per i vari tipi di abitazione, sia per la vendita sia per l'affitto.

Per usarle:

1. Trova la zona OMI in cui si trova la tua casa, sulla mappa del servizio "Quotazioni immobiliari" dell'Agenzia delle Entrate. È gratis.
2. Scegli la tipologia giusta: per un normale appartamento di solito "abitazioni civili", per case più modeste "abitazioni di tipo economico", per immobili di pregio "abitazioni signorili", per le case indipendenti "ville e villini".
3. Guarda lo stato conservativo (normale, ottimo, scadente) e annota il minimo e il massimo.

Le quotazioni OMI non sono il prezzo della tua casa: sono un intervallo di riferimento per un immobile "medio" di quella zona. Ti dicono in che campo stai giocando. Per capire bene come leggerle leggi la guida alle quotazioni OMI. Se vivi in una grande città, puoi farti un'idea dei valori anche dalle pagine dei prezzi delle case per città, per esempio i prezzi delle case a Roma, Milano, Napoli, Torino e Palermo.

Il secondo controllo sono gli annunci sui portali. Cerca case davvero simili alla tua: stessa zona, anzi stesse vie se possibile, metratura vicina, stesso tipo di palazzo, stato simile. Annota per ognuna il prezzo e i metri quadri, e calcola il prezzo al metro quadro.

Attenzione a una cosa importante: il prezzo dell'annuncio è il prezzo richiesto, non il prezzo di vendita. Tra quello che il venditore chiede e quello che l'acquirente paga c'è quasi sempre una trattativa. Alcuni annunci, poi, sono fuori mercato e restano online per mesi proprio perché troppo cari.

Qualche consiglio pratico:

• Guarda da quanto tempo è online un annuncio. Se un appartamento simile al tuo è pubblicato da molti mesi o ha già abbassato il prezzo, probabilmente quel prezzo era troppo alto.
• Controlla i metri quadri dichiarati. Alcuni annunci indicano la superficie commerciale, altri la calpestabile, altri non lo dicono. Se un prezzo al metro quadro ti sembra strano, il motivo è spesso questo.
• Escludi i casi estremi: la casa ristrutturata con terrazzo panoramico e quella da rifare completamente non ti dicono molto su una casa normale.
• Raccogline almeno cinque o sei, così una singola stranezza non sposta troppo la media.

I prezzi delle vendite effettivamente concluse non si trovano annuncio per annuncio sui portali. Un agente che lavora nella tua zona di solito li conosce, ed è uno dei motivi per cui una sua valutazione può essere più precisa della tua.

Due case di 80 m² nella stessa via possono valere cifre molto diverse. Per questo, partendo dal prezzo al metro quadro della zona, si applicano delle correzioni in percentuale: in più per quello che rende la casa migliore della media, in meno per quello che la rende peggiore.

Le correzioni non sono fissate da nessuna regola, ogni valutatore usa le sue. Per darti un riferimento concreto, ecco alcune di quelle che usa il calcolatore gratuito di Agente Immo, sommate tra loro e limitate in ogni caso tra -35% e +35%:

La classe energetica è quella indicata nell'APE, l'Attestato di Prestazione Energetica: un documento redatto da un tecnico abilitato che serve comunque per vendere, perché va allegato all'atto. Se non ce l'hai, ti conviene farlo prima di mettere in vendita: la classe va indicata anche negli annunci.

Un consiglio: sii onesto con te stesso. È naturale pensare che la propria casa valga più della media. Ma se la cucina ha vent'anni e il bagno è da rifare, l'acquirente lo vedrà e farà i suoi conti.

Mettiamo insieme i passi con un esempio. I numeri sono inventati ma plausibili, servono solo a mostrarti il metodo.

Ad esempio, la tua casa è un appartamento al terzo piano con ascensore, in un palazzo di sei piani, in stato normale. Ha 85 m² interni con i muri, un balcone di 8 m² e una cantina di 6 m². Classe energetica F. Non ha box.

1. Superficie commerciale. Usando coefficienti di uso comune (balcone al 30%, cantina al 25%): 85 + 2,4 + 1,5 = circa 89 m².

2. Quotazioni OMI. Supponiamo che la zona OMI indichi, per abitazioni civili in stato normale, un minimo di 2.000 €/m² e un massimo di 2.600 €/m². Il valore centrale è 2.300 €/m².

3. Correzioni. Il terzo piano con ascensore è un piano "normale", nessuna correzione. Il balcone vale +2%, la classe F -4%. Totale: -2%.

4. Controllo con gli annunci. Ora guardi i portali. Se trovi appartamenti simili nella tua via proposti tra 2.400 e 2.700 €/m², ricorda che sono prezzi richiesti: dopo la trattativa il prezzo finale sarà più basso. Il tuo intervallo è coerente. Se invece gli annunci simili stanno tutti sopra i 3.000 €/m², qualcosa non torna: forse la zona OMI è ampia e comprende vie diverse dalla tua, oppure stai confrontando case diverse. In questi casi vale la pena chiedere un parere a chi conosce la zona.

Alla fine hai un intervallo realistico, non un numero magico. Il prezzo da mettere nell'annuncio si sceglie dentro o poco sopra questo intervallo, tenendo conto di quanto in fretta vuoi vendere.

Se non hai voglia di fare tutti i conti a mano, puoi usare un calcolatore online. Quello di Quanto vale la mia casa è gratis e non serve creare un account. Funziona così:

1. scrivi l'indirizzo della casa;
2. rispondi a poche domande: tipo di casa, metri quadri, locali, bagni, piano, ascensore, stato, finiture, extra come box, balcone, terrazzo, giardino o cantina, classe energetica;
3. il calcolo parte dalle quotazioni OMI della zona in cui cade l'indirizzo e applica le correzioni che hai visto sopra;
4. ricevi per email, di solito entro un minuto, il valore minimo, massimo e centrale, con i calcoli spiegati.

Un agente della zona ti contatta solo se spunti l'apposita casella: altrimenti ricevi solo la stima. Ricorda però che si tratta di una stima indicativa, non di una perizia: nessun calcolatore vede la luce che entra dalle finestre, la vista o lo stato reale del bagno.

La stima fatta da te o online è un ottimo punto di partenza. In alcuni casi però conviene andare oltre.

La valutazione di un agente immobiliare è utile quando hai deciso di vendere davvero. Un agente che lavora nella tua zona vede la casa dal vivo, conosce le vendite concluse di recente e sa quanto tempo restano sul mercato le case simili. Spesso la valutazione è gratuita, perché l'agente spera di ricevere l'incarico. Chiedine più d'una e diffida di chi ti propone un prezzo molto più alto degli altri: a volte è un modo per ottenere l'incarico, poi il prezzo viene abbassato.

La perizia di un tecnico (geometra, architetto, ingegnere o perito iscritto all'albo) è una valutazione scritta e motivata, a pagamento. Serve quando il valore deve reggere davanti ad altri: una divisione tra eredi, una separazione, una causa, una richiesta del giudice. La banca, invece, fa fare la sua perizia quando l'acquirente chiede un mutuo.

Un tecnico è utile anche per controllare la conformità urbanistica e catastale, cioè che la casa reale corrisponda ai progetti approvati in Comune e alla planimetria catastale. Se ci sono differenze, vanno sistemate prima del rogito, l'atto di vendita firmato dal notaio. Trovi l'elenco completo nella guida ai documenti per vendere casa.

• Partire da quanto hai pagato o da quanto hai speso nei lavori. All'acquirente interessa la casa di oggi, non la tua storia.
• Usare i metri sbagliati: calpestabile al posto della commerciale, o viceversa.
• Prendere l'annuncio più caro come riferimento. Spesso è proprio quello che non si vende.
• Sopravvalutare gli extra. Un balcone o una cantina aggiungono valore, ma poco rispetto alla casa.
• Dimenticare i difetti: umidità, impianti vecchi, spese condominiali alte, lavori straordinari già deliberati.
• Partire troppo alti "tanto poi si tratta". Una casa troppo cara riceve poche visite e rischia di dover essere ribassata più avanti.

Se stai ancora decidendo se vendere, leggi anche quando conviene vendere casa. E quando hai un numero in mano, puoi sempre confrontarlo con una stima gratuita online.

Come si valuta una casa da soli?

Calcoli la superficie commerciale, cerchi le quotazioni OMI della zona sul sito dell'Agenzia delle Entrate, moltiplichi i metri quadri per il prezzo al metro quadro e correggi per piano, stato, extra e classe energetica. Poi confronti il risultato con gli annunci di case simili, ricordando che sono prezzi richiesti e non di vendita.

Come valutare una casa online gratis?

Puoi usare un calcolatore gratuito come Quanto vale la mia casa su agenteimmo.me: inserisci l'indirizzo e le caratteristiche principali e ricevi per email una stima con minimo, massimo e valore centrale, di solito entro un minuto. È una stima indicativa, non una perizia.

L'Agenzia delle Entrate dice quanto vale la mia casa?

No, non per la singola casa. Pubblica le quotazioni OMI, cioè un intervallo di prezzi al metro quadro per zona e tipo di abitazione, aggiornato ogni semestre. È un riferimento utile da cui partire, che poi va corretto per le caratteristiche della tua casa.

Il valore catastale è il valore della casa?

No. Il valore catastale si usa per calcolare alcune imposte e di solito è molto diverso dal prezzo di mercato. Per sapere quanto potresti vendere la casa devi guardare il mercato, non la rendita catastale.

Quanto è affidabile una valutazione online?

Dà un ordine di grandezza corretto se i dati inseriti sono giusti, ma non vede la casa: luce, vista, rumore, stato reale di bagni e impianti possono spostare il prezzo. Usala come primo riferimento e, se decidi di vendere, falla controllare da chi conosce la zona.

Quando serve una perizia giurata?

Quando il valore deve avere valore ufficiale, ad esempio in una divisione ereditaria, una separazione o un procedimento davanti al giudice. Per decidere il prezzo di vendita di solito basta una buona valutazione di mercato. Per i casi specifici chiedi al tuo notaio o a un tecnico.