Plusvalenza sulla vendita della casa: quando si paga, quando no e come si calcola

In parole semplici: se compri una casa a un prezzo e la rivendi a un prezzo più alto, la differenza è un guadagno. Per il fisco questo guadagno si chiama plusvalenza e, in alcuni casi, va tassato.

La buona notizia è che per la maggior parte delle persone che vendono la casa in cui vivono, o che la tengono da molti anni, la plusvalenza non si paga. Le regole servono soprattutto a tassare chi compra e rivende in poco tempo.

Una premessa importante: questa guida parla di case possedute da privati. Terreni edificabili, immobili di imprese e situazioni particolari hanno regole diverse. E le regole fiscali possono cambiare: prima di firmare, verifica sempre con il notaio o con il tuo commercialista o CAF.

La regola chiave è il tempo:

• Vendi dopo 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione: la plusvalenza sulla casa non è tassata.
• Vendi entro 5 anni: la plusvalenza può essere tassata, salvo le eccezioni della sezione successiva.

I 5 anni si contano di solito dalla data del rogito d'acquisto, o dalla fine della costruzione se l'hai costruita tu, fino alla data del rogito di vendita. Conta l'atto definitivo, non il compromesso. Se sei vicino alla scadenza, anche poche settimane possono fare la differenza: parlane con il notaio prima di fissare la data.

Un esempio: se hai comprato a marzo 2022 e vendi a settembre 2026, sono passati meno di 5 anni. Se vendi ad aprile 2027, sono passati più di 5 anni. Le date esatte vanno comunque verificate con il notaio.

Anche se vendi entro 5 anni, in questi casi la plusvalenza sulla casa non è tassata:

• Abitazione principale: se per la maggior parte del tempo tra l'acquisto e la vendita la casa è stata l'abitazione principale tua o dei tuoi familiari. Per esempio, se l'hai comprata 4 anni fa e ci hai vissuto per 3 anni, rientri in questo caso.
• Casa ricevuta in successione: se l'hai ereditata, la plusvalenza non si paga, qualunque sia il momento della vendita.
• Vendita dopo 5 anni: come visto sopra.
• Nessun guadagno: se vendi allo stesso prezzo o a meno di quanto hai speso, non c'è plusvalenza da tassare.

Cosa significa esattamente "abitazione principale" e "familiari" ai fini fiscali, e come si dimostra (per esempio con la residenza), è un punto da chiarire con il commercialista. Non dare nulla per scontato se la tua situazione non è lineare.

Il calcolo di base è semplice:

Plusvalenza = prezzo di vendita meno prezzo di acquisto meno costi inerenti documentati

I "costi inerenti" sono le spese legate alla casa che puoi dimostrare con fatture o atti: per esempio quelle sostenute per comprarla o per alcuni lavori. Quali spese contano davvero, e quali no, va verificato con il commercialista.

Facciamo un esempio del tutto ipotetico, con numeri tondi:

In questo esempio la casa non è stata abitazione principale e non è ereditata, altrimenti l'imposta non sarebbe dovuta. È solo un esempio per capire il meccanismo: il calcolo reale del tuo caso lo fanno il notaio o il commercialista.

Per stimare il primo numero, il prezzo di vendita, puoi partire da una valutazione gratuita della tua casa: ti dà un intervallo realistico basato sulle quotazioni della zona, utile per capire se e quanta plusvalenza potresti avere.

Se la plusvalenza è dovuta, hai di solito due strade:

1. Imposta sostitutiva del 26%: la chiedi al notaio al momento del rogito. Il notaio calcola l'imposta sulla plusvalenza, la trattiene e la versa per te. Il vantaggio è la semplicità: chiudi la questione il giorno della vendita.
2. Tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza si inserisce nella dichiarazione dei redditi e viene tassata insieme agli altri redditi, con le aliquote IRPEF.

Quale conviene dipende dai tuoi redditi complessivi e dalla tua situazione: è una scelta da fare con il commercialista o con il CAF, prima del rogito. Se scegli l'imposta sostitutiva, dillo al notaio per tempo, così prepara i conteggi.

Per gli immobili ricevuti in successione, la plusvalenza non si paga. È uno dei casi più chiari: puoi vendere la casa dei genitori anche poco tempo dopo averla ereditata senza questa imposta.

Restano però le altre carte da sistemare prima della vendita: dichiarazione di successione, accettazione dell'eredità e voltura catastale. Le trovi spiegate nella guida sui documenti per vendere casa.

La donazione è diversa dalla successione. Per una casa ricevuta in donazione, secondo la regola consolidata, i 5 anni si contano dall'acquisto fatto da chi te l'ha donata, non dalla data della donazione.

Un esempio ipotetico: tua madre ha comprato la casa 10 anni fa e te l'ha donata l'anno scorso. Se la vendi oggi, dal suo acquisto sono passati più di 5 anni. Se invece l'aveva comprata da poco prima di donartela, il discorso cambia.

Le donazioni hanno spesso anche altri aspetti da valutare prima di vendere, non solo fiscali. Su questo punto in particolare, chiedi sempre al notaio prima di firmare un compromesso.

Se sulla casa sono stati fatti lavori con il Superbonus, fai attenzione: dal 2024 esistono regole specifiche sulla plusvalenza per chi ha fatto lavori con il Superbonus e poi vende.

Non riassumiamo qui queste regole, perché dipendono da molti dettagli del tuo caso. Il consiglio è uno solo: chiedi al commercialista prima di fissare la data del rogito, portando la documentazione dei lavori.

Alcuni errori capitano spesso e si evitano con poco:

• Contare i 5 anni dal compromesso: conta la data del rogito, sia per l'acquisto sia per la vendita.
• Pensarci dopo aver firmato: il compromesso fissa prezzo e date. Se la plusvalenza cambia i tuoi conti, è meglio saperlo prima.
• Non conservare le fatture: i costi che non puoi documentare, di solito, non si possono considerare nel calcolo.
• Dare per scontata l'esclusione per abitazione principale: se ci hai vissuto solo per una parte del periodo, o se la residenza era altrove, fai controllare il tuo caso.
• Confondere donazione e successione: hanno regole diverse, come visto sopra.
• Sbagliare la stima del prezzo: se non sai quanto vale davvero la casa, non puoi sapere se ci sarà un guadagno. Una stima gratuita del valore, basata sulle quotazioni ufficiali della zona e sulle caratteristiche della casa, ti dà un primo intervallo su cui ragionare con il commercialista.

1. Trova la data del tuo rogito d'acquisto (o della costruzione, o dell'acquisto del donante) e conta se sono passati 5 anni alla data prevista per la vendita.
2. Verifica se la casa è stata per la maggior parte del tempo abitazione principale tua o dei tuoi familiari.
3. Se l'hai ereditata, ricorda che la plusvalenza non si paga, ma sistema successione e voltura.
4. Raccogli fatture e atti delle spese sostenute per la casa.
5. Se ci sono stati lavori con il Superbonus, parlane con il commercialista prima di tutto.
6. Stima il prezzo di vendita con una valutazione gratuita o guardando i prezzi delle case nella tua città.
7. Fai fare il calcolo a commercialista o CAF e scegli tra imposta sostitutiva e IRPEF.
8. Se scegli l'imposta sostitutiva, comunicalo al notaio con anticipo.

La plusvalenza è solo una delle voci da considerare. Per il quadro completo leggi quanto costa vendere casa e, se stai valutando i tempi, quando conviene vendere casa.

Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa?

Solo se vendi entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione e non rientri nelle esclusioni, come l'abitazione principale per la maggior parte del periodo o la casa ricevuta in successione. Verifica sempre il tuo caso con il commercialista.

Se vendo casa dopo 5 anni pago la plusvalenza?

No, per una casa posseduta da un privato la plusvalenza non è tassata se vendi dopo 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione. I 5 anni si contano fino al rogito di vendita, non al compromesso.

Sulla casa ereditata si paga la plusvalenza?

No, per gli immobili ricevuti in successione la plusvalenza non si paga, anche se vendi poco dopo. Restano da sistemare successione, accettazione dell'eredità e voltura catastale.

Come si calcola la plusvalenza?

In linea generale: prezzo di vendita meno prezzo di acquisto meno costi inerenti documentati. Quali costi si possono considerare va verificato con il commercialista.

Quanto si paga di plusvalenza?

Se è dovuta, puoi chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza al rogito, oppure tassarla in dichiarazione con l'IRPEF. La scelta migliore dipende dai tuoi redditi: chiedi al commercialista o al CAF.

Per una casa ricevuta in donazione da quando contano i 5 anni?

Secondo la regola consolidata, dall'acquisto fatto da chi ti ha donato la casa, non dalla data della donazione. Visto che le donazioni hanno anche altri aspetti, chiedi sempre al notaio prima di vendere.

Ho fatto lavori con il Superbonus: cambia qualcosa?

Sì, dal 2024 ci sono regole specifiche sulla plusvalenza per chi ha fatto lavori con il Superbonus. Chiedi al commercialista prima di fissare la data del rogito.