Documenti per vendere casa: cosa serve, dove si prende e quando

I documenti non servono tutti nello stesso momento. Ci sono tre tappe:

1. Incarico: è il contratto con cui affidi la vendita a un'agenzia. Un agente serio ti chiede già qui i documenti principali, per controllare che sia tutto in regola prima di pubblicare l'annuncio.
2. Compromesso (contratto preliminare): l'accordo scritto in cui tu e l'acquirente vi impegnate a vendere e comprare a un certo prezzo, di solito con una caparra. Va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni. A questo punto chi compra (e la sua banca, se fa un mutuo) vuole vedere le carte.
3. Rogito: l'atto di vendita firmato davanti al notaio, con cui la casa passa all'acquirente. Il notaio controlla tutto e alcuni documenti, come l'APE, vanno allegati all'atto.

Il consiglio più utile di tutta la guida: raccogli i documenti prima di mettere in vendita. Se c'è un problema, lo scopri quando hai ancora tempo per risolverlo, e non dopo aver incassato una caparra. Per sapere da quale prezzo partire, puoi intanto fare una valutazione gratuita della tua casa.

È il documento che dimostra come sei diventato proprietario. Può essere:

• il rogito d'acquisto, se hai comprato la casa;
• l'atto di donazione, se te l'hanno regalata;
• la dichiarazione di successione, se l'hai ereditata (più altri documenti, vedi sotto).

Dove si prende: di solito ne hai una copia a casa. Se non la trovi, puoi chiederla al notaio che ha fatto l'atto. Chi lo usa: il notaio del rogito, che ricostruisce la storia della proprietà.

Il catasto è l'archivio pubblico degli immobili, gestito dall'Agenzia delle Entrate.

• Visura catastale: una scheda con i dati della casa (indirizzo, foglio, particella, subalterno, categoria, rendita) e i nomi dei proprietari.
• Planimetria catastale: il disegno della casa depositato al catasto, con stanze, porte e finestre.

Dove si prendono: online dai servizi dell'Agenzia delle Entrate con SPID, oppure tramite un tecnico o agli sportelli. Perché contano: dal 2010 nell'atto di vendita va dichiarato che la casa corrisponde alla planimetria (conformità catastale). Se hai spostato una parete o chiuso una porta e il disegno è vecchio, un tecnico deve aggiornarlo prima del rogito.

Controlla anche che nella visura risultino i proprietari giusti. Se c'è ancora il nome di un genitore scomparso, probabilmente manca la voltura dopo la successione.

Qui entra in gioco il Comune. I titoli edilizi sono le autorizzazioni con cui la casa è stata costruita e poi modificata: licenza o permesso di costruire, e le pratiche dei lavori fatti negli anni (ristrutturazioni, spostamento di pareti, nuovi bagni).

La conformità urbanistica significa che la casa com'è oggi corrisponde a quanto autorizzato. Se in passato sono stati fatti lavori senza pratica, può servire una regolarizzazione, a volte con una sanzione.

Il certificato di agibilità attesta che la casa ha i requisiti per essere abitata. Non tutte le case ce l'hanno, soprattutto quelle più vecchie: se c'è, va consegnato.

Dove si prendono: all'ufficio tecnico del Comune, con una richiesta di accesso agli atti. Chi lo fa: di solito un geometra o un altro tecnico, che recupera le pratiche, le confronta con la casa reale e ti dice se è tutto in regola. È il controllo più importante e quello che richiede più tempo: muoviti per primo su questo.

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) indica quanto consuma la casa, con una classe da A4 a G. È obbligatorio per vendere: la classe va scritta negli annunci e l'attestato va allegato all'atto.

Chi lo fa: un tecnico abilitato, che visita la casa. Quanto dura: 10 anni, ma decade prima se non sono stati fatti i controlli obbligatori sulla caldaia o sull'impianto termico. Se ne hai uno, chiedi a un tecnico se è ancora valido. Serve già per l'annuncio, quindi va fatto subito.

Se la casa è in un condominio, chiedi all'amministratore:

• la situazione dei pagamenti, per dimostrare che sei in regola con le spese;
• il regolamento di condominio;
• le ultime delibere dell'assemblea e i bilanci;
• informazioni su eventuali lavori straordinari già decisi o in corso, e su chi li pagherà.

L'acquirente li vorrà vedere prima del compromesso, soprattutto i lavori in arrivo: chi paga va scritto chiaramente nel contratto.

Se li hai, prepara anche:

• il libretto dell'impianto di riscaldamento, con i controlli fatti;
• le dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, gas, idraulico), rilasciate dall'installatore quando ha fatto i lavori.

Non sempre esistono, specie per impianti vecchi. Se mancano, il notaio ti spiegherà come gestire la cosa nell'atto. Averli, però, rassicura chi compra.

Al notaio servono documento d'identità e codice fiscale di tutti i proprietari, e informazioni sullo stato civile e sul regime patrimoniale, cioè come sono divisi i beni tra coniugi.

• Comunione dei beni: se hai comprato la casa da sposato in comunione, la casa è anche di tuo marito o di tua moglie, anche se il nome sull'atto è solo il tuo. Di regola devono firmare entrambi.
• Separazione dei beni: se la casa è intestata solo a te, firmi tu.
• Separazione o divorzio: tieni a portata di mano gli atti, perché possono contenere accordi sulla casa.

Nel dubbio, il notaio verifica tutto con un estratto dell'atto di matrimonio, che si chiede in Comune.

Se stai ancora pagando il mutuo, chiedi alla banca il conteggio estintivo: la cifra esatta da versare per chiudere il debito a una certa data. Di solito il mutuo si chiude il giorno del rogito con parte dei soldi dell'acquirente, e poi va cancellata l'ipoteca, la garanzia della banca sulla casa. Banca, notaio e acquirente devono coordinarsi: avvisa la banca appena decidi di vendere. Sui costi di questa parte trovi i dettagli in quanto costa vendere casa.

Una casa ereditata si può vendere, ma prima la parte "burocratica" dell'eredità deve essere completa. Servono:

• Dichiarazione di successione: la comunicazione all'Agenzia delle Entrate di cosa lascia la persona scomparsa e a chi. Si presenta online, con un CAF o con un professionista.
• Accettazione dell'eredità: è il passo con cui diventi erede a tutti gli effetti. Può essere espressa (con un atto scritto, di solito dal notaio) o tacita (quando ti comporti da erede, per esempio vendendo la casa). Il notaio controllerà che risulti nei registri e, se manca, ti dirà come sistemarla.
• Voltura catastale: il cambio di intestazione al catasto, dal defunto agli eredi. Spesso viene fatta insieme alla dichiarazione di successione: verifica nella visura che i nomi siano aggiornati.
• Certificato di morte e documenti di tutti gli eredi.

Se gli eredi sono più di uno, firmano tutti. Prima di partire, conviene mettersi d'accordo sul prezzo: un riferimento comune come una stima gratuita del valore basata sulle quotazioni della zona aiuta a evitare discussioni. Una buona notizia: sugli immobili ricevuti in successione la plusvalenza non si paga, come spiegato nella guida sulla plusvalenza.

I documenti sono gli stessi in entrambi i casi: li chiede la legge e li controlla il notaio, non l'agenzia. Cambia solo chi ti aiuta a raccoglierli.

• Con agenzia: un buon agente ti dice cosa manca, a volte coinvolge un tecnico di fiducia e prepara il compromesso.
• Tra privati: è perfettamente legale, ma la raccolta è tutta tua. Ti conviene coinvolgere un tecnico per catasto e Comune e chiedere al notaio di controllare le carte già prima del compromesso. Leggi anche come vendere casa senza agenzia.

1. Atto di provenienza (rogito d'acquisto, donazione o successione).
2. Visura catastale aggiornata, con i proprietari giusti.
3. Planimetria catastale uguale alla casa di oggi.
4. Titoli edilizi recuperati in Comune e controllati da un tecnico.
5. Certificato di agibilità, se esiste.
6. APE valido.
7. Documenti del condominio: pagamenti, regolamento, delibere, lavori straordinari.
8. Libretto della caldaia e dichiarazioni di conformità degli impianti, se ci sono.
9. Documenti d'identità e codice fiscale di tutti i proprietari.
10. Informazioni su stato civile e regime patrimoniale.
11. Conteggio estintivo del mutuo, se c'è.
12. Per una casa ereditata: dichiarazione di successione, accettazione dell'eredità, voltura.

Con le carte in ordine sei pronto a fissare un prezzo. Puoi confrontare i prezzi delle case nella tua città e fare una valutazione gratuita. Per gli altri passi, vedi la pagina vendere casa.

Quali documenti servono per vendere casa?

Atto di provenienza, visura e planimetria catastale aggiornate, titoli edilizi e conformità urbanistica, APE, certificato di agibilità se c'è, documenti del condominio e degli impianti, documenti personali e, se c'è un mutuo, il conteggio estintivo della banca.

Quali documenti servono per vendere casa tra privati?

Gli stessi di una vendita con agenzia: li richiede la legge e li controlla il notaio. Tra privati la raccolta è a carico tuo, quindi conviene farsi aiutare da un tecnico per catasto e Comune.

Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?

Oltre ai documenti normali servono la dichiarazione di successione, l'accettazione dell'eredità (espressa o tacita) e la voltura catastale agli eredi. Se gli eredi sono più di uno, tutti devono firmare.

Posso vendere casa senza APE?

No. L'APE è obbligatorio per vendere: la classe energetica va indicata negli annunci e l'attestato va allegato all'atto di vendita. Lo prepara un tecnico abilitato e dura 10 anni, salvo decadenza.

Cosa succede se la planimetria non corrisponde alla casa?

Va aggiornata da un tecnico prima del rogito, perché nell'atto va dichiarata la conformità catastale. Se le differenze riguardano lavori fatti senza pratica in Comune, può servire anche una regolarizzazione urbanistica.

Se sono in comunione dei beni devo far firmare anche mio marito o mia moglie?

Di regola sì, se la casa è stata comprata durante il matrimonio in comunione dei beni, anche se sull'atto compare solo il tuo nome. Il notaio verifica il regime con l'estratto dell'atto di matrimonio.