Quanto costa vendere casa: le spese di chi vende, voce per voce

Prima di entrare nel dettaglio, ecco le voci che possono riguardarti come venditore. Non tutte capitano a tutti: dipende dalla tua casa e dalla tua situazione.

• Agenzia immobiliare: la provvigione, solo se ti affidi a un agente.
• APE: l'attestato sulla classe energetica della casa, obbligatorio per vendere.
• Regolarizzazioni: se la casa reale non corrisponde a quella registrata al catasto o in Comune.
• Mutuo: la chiusura del mutuo residuo e la cancellazione dell'ipoteca.
• Plusvalenza: un'imposta sul guadagno, solo in alcuni casi se vendi entro 5 anni.
• Spese condominiali: quelle fino al giorno della vendita.
• Trasloco e piccole spese pratiche.

Prima ancora dei costi, però, conviene sapere quanto puoi chiedere. Se non hai un'idea del prezzo, fai una valutazione gratuita della tua casa: ti aiuta a capire quanto resterà davvero in tasca dopo le spese.

La provvigione è il compenso dell'agenzia immobiliare. Si paga quando la vendita va in porto, di solito al momento del compromesso o del rogito, secondo quanto scritto nell'incarico.

Un punto importante: non esiste una tariffa fissa stabilita dalla legge. La provvigione è libera e si concorda con l'agente. Spesso si sente parlare di una percentuale tra il 2 e il 4% del prezzo, più IVA, ma è solo un ordine di grandezza: va concordata e scritta nell'incarico, nero su bianco.

Quando firmi l'incarico (il contratto con cui affidi la vendita all'agenzia), controlla:

• la percentuale o la cifra fissa, e se è IVA inclusa o esclusa;
• quando matura la provvigione: alla proposta accettata, al compromesso o al rogito;
• la durata dell'incarico e se è in esclusiva;
• se ci sono altre spese a tuo carico, per esempio pubblicità o foto.

Vendere senza agenzia è perfettamente legale e ti fa risparmiare la provvigione, ma tutto il lavoro resta a te: annunci, visite, trattativa, controllo dei documenti. Ne parliamo nella guida su come vendere casa senza agenzia. Se vuoi capire meglio come funzionano le percentuali, c'è anche una guida dedicata alla provvigione dell'agente immobiliare.

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento che indica la classe energetica della casa, da A4 (la migliore) a G (la peggiore). È obbligatorio per vendere: va allegato all'atto di vendita e la classe va indicata anche negli annunci.

Lo prepara un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto o altro professionista abilitato), che viene a vedere la casa e l'impianto di riscaldamento. Il costo non è fisso: dipende dal tecnico, dalla zona e dalla casa. Chiedi un preventivo a uno o due professionisti.

L'APE dura 10 anni, ma può decadere prima se non sono stati fatti i controlli obbligatori sull'impianto termico. Se ne hai già uno, verifica la data e chiedi a un tecnico se è ancora valido: potresti risparmiare questa spesa.

È la voce più imprevedibile, e per questo conviene scoprirla presto. Due parole da conoscere:

• Conformità catastale: la casa deve corrispondere alla planimetria catastale, cioè il disegno della casa depositato al catasto. Se hai spostato una parete o aperto una porta e il disegno è rimasto quello vecchio, va aggiornato. Dal 2010 la conformità catastale va dichiarata nell'atto di vendita.
• Conformità urbanistica: la casa deve corrispondere a quanto autorizzato dal Comune con i titoli edilizi (licenze, permessi, pratiche dei lavori). Se in passato sono stati fatti lavori senza la pratica giusta, può servire una sanatoria.

In entrambi i casi serve un tecnico (di solito un geometra). Il costo è variabile: un semplice aggiornamento della planimetria è una cosa, una pratica in Comune con eventuali sanzioni è tutt'altra. L'unico modo serio per saperlo è far controllare i documenti a un tecnico e chiedere un preventivo.

Il consiglio pratico: fai questo controllo prima di mettere in vendita. Scoprire un problema dopo il compromesso significa ritardi, tensioni con l'acquirente e a volte uno sconto sul prezzo. Per l'elenco completo delle carte da preparare, leggi la guida sui documenti per vendere casa.

Puoi vendere una casa su cui stai ancora pagando il mutuo. Di solito il debito residuo si chiude il giorno del rogito, usando una parte dei soldi pagati dall'acquirente.

Ecco i passaggi e i costi possibili:

• Conteggio estintivo: chiedi alla banca quanto devi esattamente per chiudere il mutuo a una certa data. È la cifra da cui partire.
• Penale di estinzione anticipata: per i mutui per l'acquisto della prima casa fatti da persone fisiche dal 2007 in poi, la legge ha eliminato la penale. Per mutui più vecchi o di tipo diverso, controlla il tuo contratto o chiedi alla banca.
• Cancellazione dell'ipoteca: l'ipoteca è la garanzia che la banca ha sulla casa. Quando estingui il mutuo, esiste la cancellazione automatica e gratuita fatta dalla banca (la cosiddetta procedura "Bersani"). In alcuni casi si sceglie invece la cancellazione con atto del notaio, che ha un costo: chiedi al notaio quale strada è adatta a te.

Avvisa subito la banca e il notaio che vuoi vendere: coordinare banca, notaio e acquirente richiede tempo.

Il rogito è l'atto di vendita vero e proprio, firmato davanti al notaio: è il momento in cui la casa passa all'acquirente. Per prassi, le spese del notaio per il rogito e le imposte sull'acquisto le paga di solito l'acquirente, che di norma sceglie anche il notaio.

Come venditore puoi però avere qualche costo legato al notaio:

• l'eventuale cancellazione dell'ipoteca con atto notarile, se non usi quella automatica della banca;
• l'imposta sulla plusvalenza, se ti riguarda e scegli di pagarla tramite il notaio (vedi sotto);
• eventuali atti preparatori, per esempio legati a una successione non completata.

Prima del rogito c'è spesso il compromesso (contratto preliminare), in cui tu e l'acquirente vi impegnate a vendere e comprare a un certo prezzo. Va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni; i costi di registrazione si dividono come concordato. Per qualsiasi dubbio, verifica con il notaio chi paga cosa nel tuo caso.

La plusvalenza è il guadagno che fai vendendo la casa a un prezzo più alto di quello che l'hai pagata. In certi casi è tassata, ma solo se vendi entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione.

Anche entro i 5 anni, in molti casi non si paga: per esempio se la casa è stata per la maggior parte del tempo la tua abitazione principale o quella dei tuoi familiari. Se l'imposta è dovuta, si può pagare un'imposta sostitutiva del 26% tramite il notaio al rogito, oppure in dichiarazione dei redditi.

Le regole hanno parecchie eccezioni: le trovi spiegate nella guida sulla plusvalenza sulla vendita della casa. Il consiglio è uno: se vendi entro 5 anni, parlane con il commercialista o il CAF prima di firmare il compromesso.

Una casa ricevuta in eredità ha alcune voci in più, ma anche una buona notizia: per gli immobili ricevuti in successione la plusvalenza non si paga.

Le spese tipiche, se non sono già state fatte, sono:

• Dichiarazione di successione: la comunicazione all'Agenzia delle Entrate di cosa lascia la persona scomparsa. Puoi farla da solo, con un CAF o con un professionista, che ha un suo compenso.
• Imposte di successione e di trascrizione: dipendono dal grado di parentela e dal valore. Fatti fare il calcolo da chi prepara la dichiarazione.
• Voltura catastale: il passaggio dell'intestazione al catasto dal defunto agli eredi.
• Accettazione dell'eredità: il notaio verificherà che risulti. Se manca, può servire un atto apposito.

Se gli eredi sono più di uno, tutti devono essere d'accordo e firmare. Mettere d'accordo fratelli e parenti sul prezzo è più facile con un numero oggettivo davanti: una stima gratuita del valore della casa basata sulle quotazioni ufficiali della zona è un buon punto di partenza comune.

Restano alcune voci piccole ma da mettere in conto:

• Spese condominiali: le spese ordinarie fino al giorno del rogito sono di solito a tuo carico. Chiedi all'amministratore una situazione aggiornata dei pagamenti. Per eventuali lavori straordinari già decisi dall'assemblea, chi paga va chiarito per iscritto nel compromesso: è un punto che crea spesso discussioni.
• Utenze: luce, gas, acqua, internet. Vanno chiuse o volturate all'acquirente, con l'ultima bolletta a tuo carico.
• Trasloco: dipende da quanta roba hai, dalla distanza e dal piano. Chiedi due o tre preventivi.
• Sgombero e pulizie: se la casa va consegnata vuota, come accade spesso.
• Piccoli lavori prima della vendita: una mano di bianco, un rubinetto sistemato. Sono facoltativi, ma possono aiutare. Ne parliamo in cosa fare prima di vendere casa.

Una sintesi delle voci principali. Gli importi non sono indicati perché cambiano molto da caso a caso: per ognuna chiedi un preventivo.

1. Hai un'idea realistica del prezzo, per esempio con una valutazione gratuita o confrontando i prezzi delle case nella tua città.
2. Se usi un'agenzia, la provvigione è scritta nell'incarico, con IVA e momento del pagamento.
3. Hai un APE valido, o un preventivo per farlo.
4. Un tecnico ha controllato che la casa corrisponda alla planimetria catastale e ai titoli edilizi.
5. Se c'è un mutuo, hai chiesto alla banca il conteggio estintivo e come cancellare l'ipoteca.
6. Se hai comprato da meno di 5 anni, hai parlato con il commercialista della plusvalenza.
7. Se la casa è ereditata, successione, voltura e accettazione dell'eredità sono a posto.
8. Hai chiesto all'amministratore la situazione delle spese e dei lavori condominiali.
9. Hai messo in conto trasloco, sgombero e chiusura delle utenze.
10. Hai fatto il conto finale: prezzo atteso meno tutte le spese, meno l'eventuale mutuo residuo.

Fare questo conto prima ti evita sorprese e ti aiuta a decidere con calma anche quando conviene vendere.

Quanto costa vendere casa in totale?

Non c'è una cifra valida per tutti. Le voci principali del venditore sono provvigione dell'agenzia (se la usi), APE, eventuali regolarizzazioni, estinzione del mutuo e, in alcuni casi, la plusvalenza. Il notaio del rogito di solito lo paga l'acquirente.

Chi paga il notaio quando si vende casa?

Per prassi lo paga l'acquirente, che di norma lo sceglie. Il venditore può avere costi notarili solo per alcune operazioni, come la cancellazione dell'ipoteca con atto notarile. Verifica con il notaio nel tuo caso.

Quanto prende un'agenzia per vendere casa?

La provvigione è libera, non c'è una tariffa di legge. Spesso si sente parlare di una percentuale tra il 2 e il 4% più IVA, ma va concordata e scritta nell'incarico prima di iniziare.

Se vendo casa prima dei 5 anni pago le tasse?

Solo in alcuni casi. Se la casa è stata per la maggior parte del tempo abitazione principale tua o dei tuoi familiari, o se l'hai ricevuta in successione, la plusvalenza non si paga. Negli altri casi chiedi al commercialista prima del compromesso.

Quanto costa vendere una casa ereditata?

Oltre alle spese normali di vendita, servono dichiarazione di successione, voltura catastale e accettazione dell'eredità, se non sono già state fatte. La buona notizia è che sugli immobili ricevuti in successione la plusvalenza non si paga.

Devo pagare per cancellare l'ipoteca?

Se estingui il mutuo, la banca può fare la cancellazione automatica, che è gratuita. La cancellazione con atto del notaio invece ha un costo. Chiedi a banca e notaio quale strada usare.