Cosa fare prima di vendere casa: tutto quello che devi verificare

Le verifiche sui documenti sono la parte meno visibile, ma la più importante. Un problema scoperto all'ultimo momento può far slittare o saltare la vendita.

Conformità catastale

Il Catasto è l'archivio pubblico degli immobili. Per ogni casa ci sono la visura catastale (la scheda con dati, categoria e rendita) e la planimetria catastale (il disegno della casa). Nell'atto di vendita va dichiarato che la planimetria corrisponde allo stato reale della casa. Se hai spostato una parete, chiuso una porta, trasformato un ripostiglio in bagno o chiuso un balcone a veranda, la planimetria potrebbe non corrispondere più. In quel caso un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) può aggiornarla con una pratica al Catasto. Puoi chiedere visura e planimetria all'Agenzia delle Entrate, anche online, o farle scaricare dal tuo tecnico.

Conformità urbanistica

È una cosa diversa dal catasto: significa che la casa reale corrisponde ai permessi edilizi rilasciati dal Comune nel tempo (licenze, concessioni, permessi di costruire, comunicazioni di lavori). Per verificarla un tecnico chiede di solito l'accesso agli atti in Comune e confronta i progetti con la casa. Alcune piccole difformità si possono sanare con una pratica, altre più gravi possono creare problemi seri alla vendita. Per questo conviene saperlo prima, non al rogito.

APE

L'APE, Attestato di Prestazione Energetica, indica quanta energia consuma la casa, con una classe da A (la migliore) a G. È obbligatorio per vendere, va allegato all'atto e la classe va scritta nell'annuncio. Lo redige un tecnico abilitato, dura 10 anni (a patto che siano stati fatti i controlli previsti sull'impianto di riscaldamento) e il costo varia: chiedi un preventivo. Se ne hai già uno, controlla che sia ancora valido. Per capire come si legge, vedi anche l'APE negli annunci.

Gli altri documenti

Atto di provenienza, documenti del condominio, certificato di agibilità se c'è, dichiarazioni di conformità degli impianti, conteggio del mutuo residuo. L'elenco completo è nella guida ai documenti per vendere casa.

Prima di fare qualsiasi lavoro o di scegliere un'agenzia, devi sapere quanto vale la tua casa. Ti serve per decidere il prezzo, per capire se un lavoro ha senso e per valutare le proposte delle agenzie.

I punti di partenza sono:

• Le quotazioni OMI: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre, per ogni zona del comune, un valore minimo e massimo al metro quadro. Sono un intervallo di riferimento, non il prezzo della singola casa. Trovi la spiegazione nella guida sulle quotazioni OMI.
• I metri quadri giusti: per i prezzi si usa la superficie commerciale, che comprende i muri e una parte di balconi, terrazzi e cantine. Vedi la guida sulla superficie commerciale.
• Gli annunci simili nella tua zona, per tipo, dimensione e stato.

Il modo più rapido per mettere insieme questi elementi è fare una valutazione gratuita della tua casa: scrivi l'indirizzo, indichi metri quadri, piano, stato, finiture ed extra come box o terrazzo, e ricevi per email un valore minimo, massimo e centrale con i calcoli spiegati. È una stima indicativa, non una perizia. Per il metodo completo, leggi come valutare una casa.

Non tutti i lavori fatti prima di vendere si recuperano nel prezzo. Una regola semplice: conviene sistemare ciò che fa una brutta prima impressione, non rifare ciò che l'acquirente vorrà comunque scegliere da sé.

Lavori che di solito conviene fare (piccoli, rapidi, poco costosi):

• Ritinteggiare pareti macchiate, scrostate o di colori molto forti, con tinte chiare e neutre.
• Riparare ciò che è rotto: maniglie, rubinetti che gocciolano, prese, interruttori, tapparelle bloccate.
• Sostituire lampadine bruciate e mettere luci uguali e chiare nella stessa stanza.
• Rifare il silicone di vasca, doccia e lavandino, pulire o rinfrescare le fughe.
• Risolvere piccole infiltrazioni o macchie di umidità, capendone la causa (e dichiarandola se c'è stato un problema).
• Fare la manutenzione della caldaia e avere il libretto in ordine.

Lavori che di solito non conviene fare solo per vendere:

• Rifare cucina o bagno completi: costano molto e l'acquirente potrebbe volerli diversi.
• Cambiare i pavimenti in tutta la casa.
• Spostare pareti o cambiare la distribuzione degli spazi.
• Grandi lavori di impianti, a meno che non siano necessari per sicurezza o per poter vendere.

Se la casa è da ristrutturare, spesso è meglio venderla così, a un prezzo che ne tenga conto, e magari far vedere come potrebbe diventare. Prima di spendere, confronta il costo dei lavori con la tua stima del valore.

Un esempio per ragionare: se pensi di rifare il bagno, chiedi un preventivo e poi chiediti se, con il bagno nuovo, la casa passerebbe davvero in una categoria diversa agli occhi di chi compra. Con una valutazione gratuita della tua casa puoi vedere come cambia la stima a seconda dello stato della casa, ad esempio da ristrutturare oppure ristrutturata da poco: ti dà un ordine di grandezza da confrontare con il preventivo, prima di decidere. Ricorda che lavori fatti in fretta per vendere, se eseguiti male, si notano alla visita e fanno nascere dubbi su tutto il resto.

"Decluttering" significa liberare la casa dagli oggetti in eccesso. È la cosa più efficace che puoi fare prima di vendere, e quasi non costa nulla:

• Togli almeno metà degli oggetti a vista: soprammobili, riviste, calamite sul frigo, giochi, scarpe.
• Svuota in parte armadi e mensole: chi visita li apre, e spazi pieni sembrano piccoli.
• Togli le foto di famiglia e gli oggetti molto personali: l'acquirente deve immaginarsi lì, non sentirsi ospite.
• Porta via mobili in eccesso: una stanza con meno mobili sembra più grande.
• Pulisci a fondo: vetri, bagni, cucina, battiscopa, termosifoni. Considera un'impresa di pulizie per una volta.
• Elimina gli odori: arieggia, svuota la spazzatura, attenzione ad animali e fumo.

Puoi portare l'eccesso in cantina, da un parente o in un box: l'importante è che non si veda durante foto e visite.

Un consiglio pratico: considera il decluttering come l'inizio del trasloco. Tutto quello che togli adesso è qualcosa che non dovrai imballare dopo. Dividi gli oggetti in tre gruppi, da tenere, da regalare o vendere, da buttare, e procedi una stanza alla volta, partendo da quella che si vede per prima in foto, di solito il soggiorno.

L'home staging è la preparazione della casa per farla sembrare accogliente e facile da immaginare abitata. Può essere:

• Fisico: si sistema la casa dal vivo, a volte con l'aiuto di un professionista, aggiungendo pochi complementi (cuscini, tappeti, piante, lampade, biancheria chiara) o noleggiando arredi se la casa è vuota. Migliora sia le foto sia le visite, ma ha un costo e richiede organizzazione.
• Virtuale: si arredano le stanze solo in foto, con un programma o con l'intelligenza artificiale. È utile soprattutto per case vuote o con arredi molto datati, per aiutare chi guarda a capire come usare gli spazi. Alla visita però la casa resta com'è: l'arredo virtuale va sempre dichiarato con una scritta sulla foto, pubblicando anche la foto reale.

Per capire come funziona quello virtuale e quando ha senso, leggi la guida all'home staging virtuale. In ogni caso, nessun allestimento sostituisce ordine e pulizia: partono sempre prima quelli.

Le foto sono la prima visita. Bastano poche regole per farle bene anche con il telefono:

• Luce naturale: scatta di giorno, con tende e tapparelle aperte e luci interne accese. Evita le ore in cui il sole entra diretto e crea macchie fortissime.
• Ordine: ogni stanza fotografata come se dovesse arrivare un ospite. Togli asciugamani, prodotti sul lavandino, cavi, bidoni.
• Telefono in orizzontale: i portali mostrano le foto in orizzontale, e così si vede più stanza.
• Telefono dritto, all'altezza del petto, per non avere pareti storte.
• Dagli angoli della stanza, per far vedere la profondità, senza esagerare con il grandangolo che deforma.
• Tutte le stanze, compresi bagno, balconi, cantina, box e la vista dalle finestre se è bella.
• Una foto dell'esterno: facciata, ingresso, giardino o parti comuni.

Aggiungi una planimetria semplice: aiuta tantissimo a capire la casa. Scegli come prima foto la più luminosa e ampia, di solito il soggiorno.

Ingresso

• Porta pulita, campanello e citofono funzionanti, zerbino nuovo.
• Niente scarpe, giacche e ombrelli a vista.

Soggiorno

• Meno mobili e oggetti, tende aperte, pareti chiare.
• Luci tutte funzionanti, cavi nascosti.

Cucina

• Piani di lavoro liberi, elettrodomestici puliti, forno e frigo compresi.
• Rubinetto e ante sistemati, niente odori.

Bagno

• Sanitari, piastrelle e fughe pulite, silicone nuovo se annerito.
• Asciugamani chiari e ordinati, prodotti personali via dalla vista.

Camere da letto

• Letti fatti con biancheria chiara, comodini sgombri.
• Armadi in parte svuotati, niente vestiti su sedie.

Balconi, terrazzi e giardino

• Puliti, senza oggetti accatastati, piante curate.
• Se c'è spazio, un tavolino e due sedie per far capire come si usano.

Cantina, box e soffitta

• Ordinati e accessibili, con luce funzionante.

Documenti

• Visura e planimetria aggiornate, conformità urbanistica verificata, APE valido.
• Documenti del condominio e conteggio del mutuo pronti.
• Una stima del valore della casa da cui partire per il prezzo.

Quando hai spuntato tutto, sei pronto a pubblicare. Per i passi successivi leggi come vendere casa velocemente.

Cosa bisogna fare prima di vendere casa?

Verificare i documenti (conformità catastale e urbanistica, APE, atto di provenienza), stimare il valore della casa e prepararla per foto e visite con pulizia, ordine e piccole riparazioni.

Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde?

Va aggiornata prima del rogito, perché nell'atto deve essere dichiarata la conformità catastale. Se ne occupa un tecnico, come un geometra, con una pratica al Catasto.

L'APE è obbligatorio per vendere casa?

Sì. Va allegato all'atto di vendita e la classe energetica va indicata negli annunci. Lo redige un tecnico abilitato e dura 10 anni, a patto che siano stati fatti i controlli previsti sull'impianto di riscaldamento.

Conviene ristrutturare prima di vendere casa?

Di solito no per i grandi lavori, come cucina, bagno o pavimenti, perché l'acquirente potrebbe volerli diversi. Conviene invece fare piccoli interventi: ritinteggiare, riparare ciò che è rotto, sistemare bagno e luci.

Cos'è il decluttering?

È liberare la casa dagli oggetti in eccesso prima di foto e visite: soprammobili, foto personali, mobili superflui. Fa sembrare le stanze più grandi e aiuta chi visita a immaginarsi nella casa.

Posso usare l'home staging virtuale per vendere casa?

Sì, è utile soprattutto per case vuote o con arredi datati. Va sempre dichiarato con una scritta sulla foto, pubblicando anche la foto reale, perché alla visita la casa resta com'è.