Quotazioni OMI: cosa sono, come consultarle e come usarle per stimare casa

OMI sta per Osservatorio del Mercato Immobiliare, un servizio dell'Agenzia delle Entrate. Il suo compito è raccogliere ed elaborare informazioni sul mercato delle case e degli altri immobili, e renderle pubbliche.

Le quotazioni OMI sono il risultato più conosciuto di questo lavoro. Per ogni comune italiano, diviso in zone, l'OMI pubblica:

• un valore minimo e un valore massimo di compravendita, in euro al metro quadro;
• un valore minimo e un valore massimo di locazione, in euro al metro quadro al mese;
• per ogni tipologia di immobile presente nella zona (abitazioni, box, negozi, uffici e altri);
• per lo stato conservativo più diffuso in quella zona.

I valori vengono aggiornati ogni semestre. Nel momento in cui scriviamo, l'ultimo semestre che usiamo nei nostri dati è il secondo semestre 2025.

Per un proprietario che pensa di vendere, le quotazioni OMI hanno due grandi pregi: sono gratuite e sono indipendenti, cioè non dipendono da chi vuole vendere o comprare. Per questo sono la base di molti metodi di stima, compreso il calcolatore per sapere quanto vale la tua casa.

Ogni comune è diviso in zone OMI: aree in cui le case hanno, in media, caratteristiche e prezzi simili. Un piccolo comune può avere poche zone, una grande città ne ha decine.

Le zone sono raggruppate in fasce, indicate con una lettera:

Ogni zona ha poi un codice (ad esempio B1, C3, D12) e un nome che di solito richiama le vie o i quartieri che comprende. Quando cerchi la tua casa, la cosa più importante è trovare la zona giusta: case a poche centinaia di metri di distanza possono cadere in zone diverse, con valori diversi.

Ricorda che una zona è un'area ampia. Dentro la stessa zona ci possono essere vie più richieste e vie meno richieste: la quotazione OMI le mette insieme in un unico intervallo.

Dentro ogni zona, l'OMI pubblica una riga per ogni tipologia di immobile. Per le case le più comuni sono:

• Abitazioni civili: il normale appartamento in condominio, con finiture nella media. È la riga che interessa alla maggior parte dei proprietari.
• Abitazioni di tipo economico: case più modeste per costruzione e finiture, spesso in edilizia popolare.
• Abitazioni signorili: immobili di pregio per palazzo, finiture e posizione.
• Ville e villini: case indipendenti o semi indipendenti, con giardino.
• Box e posti auto: quotati a parte.

Non tutte le tipologie sono presenti in ogni zona: se nella tua zona non ci sono ville, quella riga semplicemente non c'è.

Accanto alla tipologia trovi lo stato conservativo, cioè le condizioni dell'immobile: normale, ottimo o scadente. Di solito l'OMI indica lo stato più diffuso nella zona. Se la tua casa è in condizioni molto migliori o molto peggiori della media, dovrai correggere il valore di conseguenza.

Una riga delle quotazioni OMI, semplificata, si presenta più o meno così. I numeri sono un esempio:

Come leggerla:

• Minimo e massimo delimitano l'intervallo in cui si collocano, secondo l'OMI, i valori di un'abitazione civile in stato normale in quella zona. Una casa nella media sta verso il centro, una casa migliore verso il massimo, una peggiore verso il minimo.
• I valori sono al metro quadro di superficie lorda, cioè comprensiva dei muri. Per questo vanno moltiplicati per la superficie commerciale della casa, non per quella calpestabile. Se non sai come calcolarla, leggi la guida alla superficie commerciale.
• La locazione è al mese: nell'esempio, un appartamento di 80 m² avrebbe un affitto di riferimento tra circa 600 e 780 € al mese.

Le quotazioni OMI si consultano gratis sul sito dell'Agenzia delle Entrate. I passaggi, in linea generale, sono questi:

1. Vai sul sito dell'Agenzia delle Entrate e cerca il servizio "Quotazioni immobiliari", nell'area dedicata all'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
2. Scegli la consultazione su mappa, chiamata GEOPOI: è una cartina interattiva con le zone OMI disegnate sopra.
3. Cerca il tuo comune e poi il tuo indirizzo, oppure muovi la mappa fino alla tua via.
4. Clicca sulla zona in cui cade la casa: vedrai il codice e il nome della zona.
5. Scegli il semestre (di solito il più recente) e apri le quotazioni della zona.
6. Leggi la riga della tipologia giusta e annota minimo e massimo di compravendita.

L'aspetto delle pagine può cambiare nel tempo, ma il servizio resta quello: comune, zona, semestre, tipologia. Se la tua casa è vicina al confine tra due zone, guarda entrambe: ti aiuta a capire quanto può variare il valore.

Se non vuoi cercare la zona a mano, il calcolatore Quanto vale la mia casa lo fa per te: partendo dall'indirizzo trova la zona OMI in cui cade e ne usa minimo e massimo.

Vediamo un esempio con numeri inventati ma plausibili. Ad esempio, hai un appartamento di 75 m² commerciali al secondo piano con ascensore, in stato normale, con un balcone e un box. La zona OMI, per abitazioni civili in stato normale, indica 1.900-2.500 €/m².

Passo 1: il valore di partenza. Moltiplichi i metri quadri per minimo e massimo:

• 75 × 1.900 = 142.500 €
• 75 × 2.500 = 187.500 €
• valore centrale: 75 × 2.200 = 165.000 €

Passo 2: le correzioni. Ora tieni conto di quello che distingue la tua casa dalla media. Ad esempio, il calcolatore di Agente Immo usa +5% per il box e +2% per il balcone; il secondo piano con ascensore non ha correzioni. Totale: +7%.

Passo 3: il confronto. Infine confronti questo intervallo con gli annunci di case simili nella tua zona. Il metodo completo, con tutti i passaggi, è nella guida su come valutare una casa.

Le quotazioni OMI sono utili, ma vanno usate sapendo cosa non dicono.

• Non sono il prezzo della singola casa. Sono un intervallo per un immobile tipo in una zona. La tua casa può stare dentro l'intervallo, ma in casi particolari anche sopra o sotto.
• Le zone sono ampie. Mettono insieme vie e palazzi diversi. Un attico con vista e un piano terra su una strada trafficata della stessa zona hanno la stessa quotazione di partenza.
• Si aggiornano ogni semestre. Quando le consulti, si riferiscono a un periodo già passato. Se il mercato della tua zona si muove in fretta, i valori possono essere un po' indietro.
• Non conoscono le caratteristiche della tua casa: piano, luce, vista, stato di bagni e impianti, box, terrazzo, classe energetica. Per questo servono le correzioni.
• In alcune zone ci sono poche compravendite, quindi i valori possono essere meno rappresentativi.

In sintesi: usa l'OMI come punto di partenza, non come risposta finale.

Spesso chi confronta l'OMI con i portali resta sorpreso: i prezzi degli annunci sembrano più alti. Ci sono diversi motivi.

• Gli annunci sono prezzi richiesti, non prezzi pagati. Dopo la trattativa il prezzo finale di solito scende.
• Gli annunci troppo cari restano online più a lungo, quindi sono sovrarappresentati: li vedi di più proprio perché non si vendono.
• I metri quadri degli annunci non sono sempre gli stessi: alcuni indicano la commerciale, altri la calpestabile, e il prezzo al metro quadro cambia di conseguenza.
• L'OMI si riferisce al semestre passato, gli annunci al mercato di oggi.

Il modo giusto di usarli è insieme: l'OMI ti dà un riferimento stabile e indipendente, gli annunci ti dicono contro chi ti troverai in concorrenza quando metterai in vendita.

Nelle grandi città le differenze tra una zona e l'altra possono essere molto forti. Per farti un'idea dei valori quartiere per quartiere puoi partire dalle nostre pagine sui prezzi delle case, costruite sulle quotazioni OMI:

• Prezzi delle case a Milano
• Prezzi delle case a Roma
• Prezzi delle case a Torino
• Prezzi delle case a Napoli
• Prezzi delle case a Bologna
• Prezzi delle case a Firenze

Trovi l'elenco completo nella pagina dei prezzi delle case per città. Per la tua casa specifica, invece, il modo più rapido è una valutazione gratuita a partire dal tuo indirizzo.

Cosa sono le quotazioni OMI?

Sono i valori minimi e massimi al metro quadro, per la vendita e per l'affitto, che l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre per ogni zona di ogni comune e per ogni tipo di immobile.

Dove si consultano le quotazioni OMI?

Sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nel servizio Quotazioni immobiliari. Con la mappa GEOPOI trovi la zona in cui si trova la casa e leggi i valori per tipologia. La consultazione è gratuita.

Le quotazioni OMI si riferiscono alla superficie lorda o netta?

Di solito alla superficie lorda, cioè comprensiva dei muri. Per questo vanno moltiplicate per la superficie commerciale della casa e non per quella calpestabile.

Ogni quanto vengono aggiornate le quotazioni OMI?

Ogni semestre. Quando le consulti, quindi, si riferiscono a un periodo già trascorso: se il mercato della zona sta cambiando in fretta, tienine conto.

Perché i prezzi degli annunci sono più alti delle quotazioni OMI?

Perché gli annunci mostrano il prezzo richiesto, prima della trattativa, e perché le case troppo care restano online più a lungo. Inoltre non tutti gli annunci usano la stessa misura dei metri quadri.

Che tipologia devo scegliere per il mio appartamento?

Per un normale appartamento in condominio di solito si usa abitazioni civili. Per case modeste abitazioni di tipo economico, per immobili di pregio abitazioni signorili, per case indipendenti ville e villini.

Le quotazioni OMI bastano per decidere il prezzo di vendita?

No. Sono il punto di partenza: vanno corrette per le caratteristiche della casa e confrontate con gli annunci simili. Se stai per vendere, un parere di chi conosce la zona aiuta a scegliere il prezzo giusto.